引导房地产业健康发展推进保障性住房建设

2014-09-15 00:55:24  

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政协黄石市委员会

    房地产业是国民经济的支柱产业。保障性住房是关系人民群众切身利益的重大问题。加快房地产业发展，推进保障性住房建设，对扩大内需、保障民生，保持全省经济社会良好发展势头具有十分重要的意义。

    2006年以来，国务院加大了房地产宏观调控力度，相继出台了以紧缩银根、地根为主要内容，以控制套型结构为主要目标的宏观调控政策，同时，加大住房保障力度，增加中低价位、中小户型保障性住房供应，以解决城市低收入家庭住房困难。这些措施的出台对稳定房价、保障民生产生了积极作用。但由于受全球金融危机等众多因素的影响，当前，我省房地产业出现了“拐点”，面临诸多问题。
   
    一是商品房成交量明显不足。商品房销售量急剧萎缩，商品房空置面积急剧增加。省内除十堰、黄冈、襄樊以外，各地商品房成交量明显减少，宜昌、恩施、荆门、孝感、鄂州等市（州）比上年减少20%以上，黄石2008年1-10月份商品房销售面积55.9万平方米，同比下降了19.8%。与之相对应，各地空置商品房明显增多，其中武汉市商品房空置面积超过120万平方米，同比增长60%以上。
  
    二是开发资金明显不足。受金融政策影响，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款等房地产开发资金主要来源比上年大幅度减少。一些本来资金链就十分脆弱的房地产开发企业在流动性方面将面临更严重的考验，开发商降价回笼资金的压力将越来越大。从黄石情况看，2008年1-10月份黄石市房地产开发资金来源为19.6亿元，比上年同期减少11.7%。10月末房地产开发企业资金缺口达到4.3亿元，预计到年末各项应付款额将达到7.6亿元。而空置房的增加将更使本就脆弱的房地产开发资金链雪上加霜。

    三是市场信心明显不足。房地产开发商从加大投入变为谨慎投资，房地产开发投资增幅降为近5年来同期最低值，一半数量的省市区房企购置土地面积呈负增长。消费者对房价下跌预期较高，采取观望的态度，推迟了即期需求。四是居民承受房价的能力明显不足。1998—2007年，黄石市商品住宅均价比增长了141.1%，而同期城镇居民可支配收入增长了122.6%，房价增长幅度累计高于居民可支配收入增长幅度18.5个百分点。按房屋总价与家庭总收入比合理比值区间的上限6倍计算，2007年黄石市城区只有60%的居民有能力负担90平方米的商品房。五是保障性住房建设明显不足。我省住房保障工作也存在地方配套廉租住房资金投入不足、保障覆盖面狭窄、廉租住房房源筹集难、经济适用住房规模不大、住房保障机构不健全等突出问题。

    黄石是一个老工业城市，住房困难的群体大。多年来，市委、市政府坚持把房地产业和保障性住房建设作为全市经济社会发展的“大事”和老百姓切身利益的“实事”来抓，特别是面对金融危机的冲击，我市积极应对，化“危”为“机”，房地产业保持了良好的发展态势。房地产市场总体良好，没有出现大的波动，特别是房屋价格依然相对平稳。开工各类保障性住房35万平方米，竣工23万平方米。保障性住房供应量的增加，客观上起到了平抑房价、改善市场供求关系的作用。

    房地产业是拉动经济增长的火车头。由于其工程价值量大、生产周期长、关联产业多的特点，房地产业可以带动冶金、建材、家电、金融、物流等50多个行业的发展，拉动地方经济发展的作用巨大。忽视房地产业和保障性住房建设，就会对整个经济和社会发展带来极大的损害。最近，国务院出台了一系列支持房地产业健康稳定发展的“救市”举措：
    一是实行适度宽松的货币政策，下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率；
    二是加大基础设施投入，将投入4万亿元用于基础设施建设，拉动内需；
    三是降低购房成本，刺激住房消费。降低首次购房最低首付款比例(由30%下调至20%)、暂免征收印花税(原比例0.05%)、免征土地增值税、下调个人住房公积金贷款利率（0.27%）、首次购买90平米以下住房契税统一下调到1%(原税率3%至5％)；
    四是加大住房保障资金投入。未来两年，国家将对保障性安居工程投入2800亿元，占总投资额的7％。国家住房和城乡建设部提出今后3年投入9000亿元，以基本解决全国1000万户低收入家庭的住房困难。我们要抓住这一难得的机遇，完善支持房地产业发展、推进保障性住房建设的措施，充分发挥房地产业和障性住房对促进湖北经济又好又快发展的推动作用和支撑作用。为此，我们建议：

    一是坚持规范与整治并举的思路，切实提高房地产开发企业整体水平。湖北房地产业面临的最主要问题还是发展不足、思路不宽、块头不大、缺少精品。要把握房地产行业进入调整期的有利时机，紧密结合各地招商引资工作，以优惠的政策、优良的环境，着力引进高水平的房地产开发企业，提升房地产开发水平。要按照优胜劣汰的市场法则，发展壮大优势企业。重点加强对优势企业、龙头企业的扶持，并在税收、用地等方面进行政策倾斜，提高企业市场竞争力和抗风险能力，同时，持续开展房地产行业整顿活动，加强企业资质管理，坚决将实力弱、信誉差、问题多、群众反映强烈的开发企业淘汰出房地产开发市场。

    二是加强引导和扶持，鼓励房地产开发企业拓展新领域。要通过优先供应建设土地、减免建设规费等形式，引导、鼓励和支持优秀开发企业积极参与小城镇建设、新农村建设和城中村改造，既利用其先进的开发理念、管理模式，加快推进城镇化进程，提高城镇、乡村开发管理水平，又有效实现开发产业的转移。要鼓励各地市根据自身实际情况，制定优惠政策，实现房地产业的多元化发展，大力发展工业地产、旅游地产、多元复合地产，实现整体开发、综合开发、连片开发，调整开发产业结构，丰富房地产开发业态。要简化审批流程、落实优惠政策、加快资金结算，引导开发企业参与廉租住房、经济适用住房和经济租赁型住房的开发建设。对于参与小城镇建设、新农村建设、旧城改造和保障性住房项目建设的企业，可以采取双重减免规费的形式予以支持。

    三是完善消费政策，稳定市场信心，促进住房消费。要建立涵盖全省的房地产业预警预报系统，定期发布市场供求信息、价格趋势，确保市民对房地产业市场有相对准确的预期和判断。要结合城市化进程和户籍制度改革，对农村进城购房家庭和外来购房者，办理当地城镇户口，并在子女上学、就业保障、医疗服务等方面享受城镇居民同等待遇。要加强政策宣传，引导市民形成理性的住房消费观念，鼓励确有需求的市民即时消费，把投资转换为实物财富，避免住房需求大起大落。

    四是加快保障性住房建设，完善住房保障体系。强化行业管理部门作用，督促各地落实住房保障专门机构，确保人员与经费。在土地供应偏紧、土地增值收益投入廉租住房减少的情况下，积极争取中央转移支付资金，确保10%的土地增值收益、住房公积金增值资金扣除相关费用后全部用于住房保障工作，对于资金缺口，实行地方财政预算保底。完善廉租住房制度，明确商品房项目必须按照不少于5％的比例配建廉租住房，充分利用企业自有土地，大力发展政府与企业合资合作建房，加大市场购买力度，多渠道筹集廉租住房房源。控制企业集资建房和经济适用住房建设规模。通过廉租住房、国有公房、住房公积金等机构投融资平台，筹借保障性建设资金，按照政府主导、市场运作的模式，加快建设经济适用住房、租赁型经济适用住房。扩大住房保障覆盖面，推进住房保障工作向城镇延伸，积极发展农民工公寓等多渠道住房保障形式。

    五是打破地区壁垒，建立全省联动机制。建立全省统一的房地产开发资质认证体系。除按规定需报国家住房与城乡建设部审批的一级资质企业外，凡在湖北省内取得房地产开发企业资质、进行异地开发的企业，一律开通“绿色通道”，只进行备案，不再重新报批。建立全省统一的廉租住房租赁补贴支付系统。对于省内城市确定的廉租住房租赁补贴发放对象，异地投亲靠友的，可在省内通兑通取补贴资金。