关于完善小区车库归属问题的建议

2017-03-29 16:07:56  

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    近年来，随着人们生活水平的不断提高，城市人均私车持有量急剧增加，因车库归属问题而引发的纠纷也日益增多。尽管《物权法》第74条对车库归属有规定，但在实施中依然存在问题和隐患。

 

    对《物权法》第74条分析可以得出：1、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的地上停车位，属于业主共有，在业主大会的决议许可下方可设立经营，经营车位所得收入归全体业主共有。2、地下车库或开发商单独开发的车库原始所有权归开发商所有，业主通过向开发商购买或者租赁，或者是开发商附赠给业主的方式获得车库的所有权。3、业主购买或租赁车位有绝对优先权，开发商不得在没有满足业主需要的前提下，擅自将车位车库出租或出售给业主以外的第三人。《物权法》第74条的规定有其合理性和可行性，但有些规定上仍然较为模糊，不够完善,建议出台相关配套举措：

 

    一、明确界定“首先”绝对优先购买或租赁权。《物权法》第74条第1款规定“停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”规定不明确。“首先”应该理解为绝对优先购买或租赁权，而非一般的优先购买或租赁权，也就是说即便业主以外的第三人开出更高的价格购买或租赁地下车库或单独开发的车库，开发商在没有满足业主需要的情况下，仍然不能出售或出租给业主以外的第三人。相关部门可以出台统一的度量标准，以便将“满足需要”进行具体的量化。

 

    二、控制车库价格。物价管理部门应提供相应的车库出售出租指导价格，对开发商的市场运营做相应的规定，确保开发商不得以明显高于市场价格的价格出售或出租车库给业主。同时相关行政主管部门也有义务让业主获知车库建造是否已经算入业主公摊面积。

 

    三、开发商将地下车库或单独开发的车库出售给业主以外的第三人的法律效力应予以明确。进一步规定开发商或第三人需履行通知义务，以便业主能够行使优先购买权，鉴于享有优先权的业主的人数可能比较多，因此可以规定开发商必须采取公告的方式通知业主行使优先权。如果开发商未履行通知义务，法律规定业主可以向法院申请开发商与第三人之间的买卖或租赁行为无效。

 

    对于在《物权法》施行前，已经将车位车库出租或出售给业主以外的第三人的情况，法律也没有明确的规定。建议，对于已经出售的地下车库或单独开发的车库，买卖行为依然有效；对于已经出售的位于公用道路或绿地的地上停车位，应确认买卖行为无效，开发商应将购买车位的钱款全额退还给第三人；对于出租的车位车库，租赁期限到后，在未经业主大会同意前，应当不再续租。

 

    四、建立健全地下空间出让制度。目前，全国不少省市已经对地下空间使用权的有偿转让、划拨进行了尝试，如上海、深圳。建议总结各地经验，建立全国统一的地下空间出让制度，对地下车库的登记也应按照房地产登记方面的法规、规章技术规范处理。房地产登记机构应当在地下车库的房地产权证中注明“地下空间”；属于人防工的，还应当注明“人防工程”，并记载其平时用途。产权登记后，地下车库的转让、变更、抵押、继承等，应按有关法律、法规办理登记。如此对于明确地下空间土地使用权的归属，减少产权纠纷，将会起积极作用。

 

    （武汉民建  葛建召  供稿）