关于加强新城区住宅小区物业管理的建议

2015-09-06 18:13:20  

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    随着新型城镇化加快推进，中小城市房地产市场也发展迅猛，新兴住宅小区如雨后春笋拔地而起。小区物业管理是加强城市管理、改善人居环境的现实需要。一些区县新城区城镇物业管理相对中心城区严重滞后，一些小区尽管成立了物业管理行业协会，但各项管理工作仍处于起步阶段，各种纠纷、矛盾、碰撞偶有发生，甚至出现小区业主和物管互殴现象。加强中小城市新兴住宅小区管理刻不容缓。

 

    一、区县新城区城镇新兴住宅小区物业管理存在的主要问题

 

    一是管理人员素质不高。目前，许多区县新城区小区物业由开发商成立的子公司进行管理，有的无资质，聘用人员大多数是返乡农民工和本区域“4050”人员。由于缺乏系统的培训，处理问题方式方法简单，有时造成业主与物管之间的对立。

 

    二是内部管理不规范。按规定，凡有物业公司的小区都应成立业主委员会，而多数区县新城区级新兴住宅小区都没有成立。由于物业公司缺乏与业主良好的沟通机制，许多小区是物业公司“一言堂”，社区也不愿意过多的介入其内部管理，导致本应是主人的业主反而退居弱势地位。

 

    三是知情监督权无法保障。大都数物业管理公司都违反了物业管理相关规定，对物业服务收费及开支情况，没有向业主大会或者全体业主公布物业服务资金收支运行情况，没有接受业主和业主委员会的监督，侵犯了业主的知情权和监管权。

 

    四是物业管理费难征收。部分居民缴纳物业管理费的意识较差，认为物业公司服务不到位，拒交或拖欠物业管理费，管理费收缴不起来，物业公司只能降低标准，从而形成“收不到，管不好；管不好，又收不到”的恶性循环，造成物业管理低水平运行。

 

    五是部门跟踪监管不到位。相关职能部门对物业管理的指导和监管不到位，有的小区擅自改变规划，改变公共用地用途；有的小区随意占用道路，划出停车位出租牟利，增加小区道路安全隐患；有的小区门卫、保安等形同虚设，入室盗窃事件时有发生，严重影响了小区居民的生活质量。

 

    二、加强和改进区县新城区新兴住宅小区物业管理的几点建议

 

    （一）将新兴住宅小区管理纳入社区建设体系。应将新兴小区纳入社区居委会管理范围，发挥居委会在沟通业委会与物管企业的桥梁作用。开发商一般按规定预留了社区用房，但有的小区已将预留地用作车库出售。因此，建立新兴小区社区宜早不宜迟。

 

    （二）加强对物业管理企业的监管。加强对物管企业资质的审核和把关，对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，必须吊销执照，注销上岗资格证书，维护良好的物业管理秩序。通过物业管理市场化运作，尊重业主主权，淘汰服务差、管理水平低的物管公司。由相关部门及社区居委会组成综合协调管理机构，加强对物业管理的指导和监管，对物管企业出售、改变公用设施用途的行为，应采取有力措施予以纠正。加强企业之间的竞争和互动，扶持规模大、信誉高的物业公司做大做强。

 

    （三）增强小区居民的“主人翁”意识。部分农村居民从“两间三层半”走上高楼，少数业主公共环境意识不强，习惯站在高楼垃圾一扔了之，小区花草随手乱摘、随脚乱踩，占用楼道等公共区域，车辆乱停乱放……这些都需要政府、社区和物管一起加强宣传督导。应督导各小区组建业主委员会，定期举行业主委员会座谈会，引导业主既积极维权，又自觉遵守物业公约，形成共建和谐安居小区的良好氛围。

 

    （四）规范物业收费及开支行为。规范物业公司财务行为，加强自律，增加资金使用的透明度，对收支情况进行公开，让业主明明白白消费；建立小区宣传栏、公示栏等，对小区停车费、广告费等收入项目公开招标、公开收支情况；加强物管企业内部管理，提高服务质量，做到“质价相符”。

 

    （五）健全完善新兴小区管理机制。一是要建立物业公司与业委会的对话机制，充分发挥业主大会及业主委员会在物业管理中的维权、监督和协调作用；二是把社区活动作为物业管理的一项量化指标考核，同时开展形式多样的小区活动，促进业主与业主之间、业主与物管之间的沟通；三是通过建立物业管理行业协会，制定行约行规，加强行业自律，并将行业经营中的问题和企业的合理诉求及时反馈给政府部门；四是相关部门要做好协调指导工作，为业委会的组建及运作提供服务和帮助，及时将政府部门有关物业管理的政策和信息传递到企业，促进物业管理市场的良性发展。

 

   （武汉市新洲区政协委员  邱新丽  供稿）