关于进一步完善我省保障性住房建设的建议

2014-09-15 00:54:44  

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刘 景 旺

    当前和今后一个时期，健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入家庭住房困难，是各级政府的重点工作之一。到2010年，湖北省要基本实现人均住房建筑面积10平方米以下城镇低收入家庭“应保尽保”，基本形成保障性住房的完整体系。要达到这一目标，还需要作出很大的努力。

    一、我省保障性住房建设中存在的问题
    1、保障性住房管理制度存在缺陷。首先是审查制度不严，在有的经济适用住房小区出现了一些高收入人群，开着私家车住经济适用房的人屡见不鲜；还有人将经济适用房买下然后抬价转卖，已售经济适用房出现“高租售率”。其次是享受廉租住房保障的家庭退出制度不够完善，容易产生福利固化的问题。

    2、住房保障管理机构不够健全。我省廉租房和经济适用房分属于不同机构管理，或者由某一机构代理，工作带有临时特点，明显滞后于实际工作需求和市场需要。例如我省廉租房建设较完善的武汉市，拥有858万人口，最低收入人口36万，市级住房保障机构仅有十余人，远远不能满足这项工作的需要，同时也没有专业的租赁公司。

    3、廉租房中实物租所占面比较窄。我省廉租房制度是以租金补贴为主、实物配租和租金减免为辅，实物配租只针对残疾、烈属、孤寡老人等群体，面比较窄。租金补贴、租金减免的方式虽然短时间内解决了低收入家庭租房问题，但其住房条件和住房面积提速缓慢，不能从根本上解决低收入家庭的住房问题。部分地区对廉租住房建设重视不够，没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道，部分城市财政预算安排资金不足，廉租住房制度覆盖面小，一些符合条件的最低收入家庭不能及时得到保障。

    4、保障性住房房源少，社会“夹心层”购房难。根据我省规定，2010年以前，人均住房8平方米以下的城镇最低收入家庭才有资格入住廉租房。而同时，我省经济适用房与商品房的建设总量相比，所占比例严重偏低，仅2008年1-8月，全省经济适用房开工面积不到商品房的10%，造成“夹心层”（即既不符合廉租房供应条件、又无力购买普通商品房的家庭和新生代）既不能享受廉租房，又买不到经济适用房。

    5、租赁市场不够规范。各地住房租赁市场到底有多大、有哪些住宅出租，当地房管部门并不完全清楚；一些中介公司乱吃差价，哄抬租金；加上出租房屋容易给一些犯罪活动提供场所，感觉不安全，一些人不敢租；由于税负较重，住房租赁市场普遍处于逃税状态，很难监管；一些人干脆不出租，住宅空置率高，资源浪费严重。目前租赁市场的缺失和住房市场化倾向过度逼着所有人都必须去买房。

    二、进一步完善我省保障性住房建设的建议
    1.做好住房保障事业发展规划，争取中央财政支持，积极实施配套项目。住房保障制度，作为一项重要的社会制度，需要有效的法律和政策支持。在目前情况下，首先是做好今后三年的保障性住房建设规划，并制定分级计划，有步骤分层次地满足不同主体的保障需求。中央已决定加大对廉租住房建设投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准，我省要抓住政策与机遇，积极争取中央财政的支持；同时引入廉租住房建设信托基金，鼓励金融机构进入住房保障市场，多渠道筹集廉租住房建设资金。同时要按照国家发改委的规划安排，切实做好湖北地方项目的配套，使中央、省级和地方的政策资金能够很好地结合起来，发挥政府财政的支持作用，建设更多的保障性住房。

    2、完善审查和退出管理机制。完善退出机制，对享受廉租房政策的家庭进行复核是建立廉租房“有进有退”动态管理制度的一项重要措施。通过定期和不定期的回访、复核，及时掌握廉租户的家庭收入变动情况，这些家庭在收入提高后如果不符合资格条件，或由于家庭人口出现变化，如子女成人后单独居住或者结婚后另立门户，享受的保障住房或者退出或者应相应减小面积，以确保实施廉租住房政策的公平、公正和廉租房资源的循环利用。同时在制度设置中应当考察最终购买了经济适用房的家庭是否是前期具备购房资格的人，要建立销售后的复核机制。

    3、健全工作机构并加强立法。住房保障管理涉及到保障人员资格审查、资金发放、房屋维修、退出制度落实等复杂程序，需要单独设置部门管理。国家层面已经进行机构改革设立住房和城乡建设部，下设机构既有住房改革和发展司，还专设了住房保障司，负责拟订住房保障政策并指导实施，承办廉租住房资金安排，组织编制住房保障发展规划和年度计划并监督实施等。建议我省相应地将建设厅更名为住房和城乡建设厅，机构设置中对应国家层面设立住房改革和发展处、住房保障处并承担相应职能。各地也应该健全相应的机构，并根据实际工作量配备人员。另外，还应当引导成立非盈利性的运营机构进行廉租房的开发、建设、收购、租赁、经营。在条件成熟的情况下，进行地方立法，通过地方法规规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、资金来源、管理机构的设立以及法律责任等，为强制执行提供直接的法律依据。

    4、多渠道多方式扩大保障性住房房源。实物配租的房源要依托现有直管公房、机关事业单位存量公房、政府收购的住房、社会捐赠的住房等多种形式筹集，制定对提供廉租房源的社会机构或单位的鼓励政策，对单位住房用于廉租房的，享受出租的税收优惠或给适当补贴。鼓励开发商将空置楼盘中的多居室改为一居室和两居室的小单元，作为经济适用房出售或者廉租房的房源，对提供房源的开发商，政府可以减免税或者退还出让金和相关行政收费。在“1+8”武汉城市圈产业区规划建设限价住宅区，定向销售或租赁给产业工人，把限价商品房面向拆迁户的政策运用到新兴产业园区（高新区）吸引的技术人才，并制定政策，通过资格认定，限制在产业区内流转，既解决当前住房问题，也为长远发展提供条件。

    5、培育并规范房屋租赁市场。培育租赁市场。私宅租赁市场的存在意义重大，符合“十七大”提出的让百姓增加财产性收入的精神，可以大大减轻政府住房保障的压力，而且市场运行也是最有效率的。对私人出租住宅实行减免税。在减免税基础上，要求业主对出租房屋进行登记，将租赁合同备案，政府主管部门建立供大家免费查阅的信息平台，为房屋租赁关系的建立提供帮助；完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、少儿就近上学等问题，解除居民租房的后顾之忧。对那些既买不起经济适用房，又不能享受廉租房政策的家庭，可以租赁经济适用房，即住房困难家庭在入住前，只需买下经济适用房的部分产权，剩余部分以租赁方式占用。等这些家庭经济条件好转后，再买下剩余产权。培育并规范房屋租赁市场还有利于人们改变居住理念，从根本上促进房地产市场的健康发展。（作者系长江水利委员会长江勘测规划设计研究院教授级高级工程师）