关于加强城市小区物业管理的建议

2017-03-29 15:51:06  

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    多年来，各地相继出现小区业主与物业保安发生矛盾冲突事件，也经常有人在网上吐槽小区卫生脏乱差、道路堵、行车难、电梯常坏、房屋漏水、安全没有保障等一系列物业问题。物业公司同样有苦难言，认为业主不理解不配合，物业费收缴难、资金匮乏、人员不足、经营亏损等等。业主与物业公司之间矛盾不断加剧，形成恶性循环，造成群众反映强烈，社会不稳定因素突出。

 

    城市小区物业管理主要存在以下问题：

 

    （一）物业公司服务不到位，引发矛盾。部分物业公司过度追求利益，不按协议规定提供相应服务。如人员配置不足，导致小区失窃，电梯、通讯设施、污水管道、卫生设施、房屋漏水等故障得不到及时维修或多次维修带来不便，以及乱停车造成行车难、停车难等问题，造成业主不满意。

 

    （二）物业公司受制于房地产开发商。部分物业公司是从房地产开发商派生出来的，由于其“血缘”关系，对房地产开发商在施工阶段遗留下来的项目问题不敢进行监督，致使问题在业主入住后频频暴露，引发业主不满。如房屋面积缩水、原买房时承诺项目没有到位或发生改变等问题，小区业主因难以找到房地产开发商进行交涉故而直接归咎于物业公司。

 

    （三）小区的自治功能没有充分发挥。业主和业委会与物业公司、社区居委会三者的关系没有理顺，缺少相互沟通和尊重，没有形成小区协同治理合力。一旦问题发生，没有换位思考，各执己见，容易造成矛盾激化，业主以物业管理存在问题为由拒缴物业费，物业公司以业主拖欠、不交物业费为由减少物业管理人员降低服务标准，从而更加陷入了恶性循环。

 

    （四）物业维修基金申请难。业主购买房屋时，按成交价格的5%缴纳物业专项维修基金，用于房屋共用部位设施的维修、更换，如房屋漏水、承重墙开裂、电梯维修、更新监控设备等均属于维修基金使用范围，但申请这笔资金手续繁琐，有的甚至一拖就是1-2年。

 

    （五）个人利益影响小区整体利益。部分业主受个人利益驱使，出现违法装修、破坏房屋结构、违法改变物业用途、毁坏小区绿化环境、侵害公共利益等行为，造成了大多数业主不满意，但物业公司无执法权力，只能向有关职能部门反映，在问题没有得到及时解决的情况下，业主容易归咎于物业公司管理不力。

 

    上述问题产生的主要原因是：小区内各主体的法律地位不明晰。小区是群众性的自治组织，小区的业主大会和由其选举产生的业主委员会是小区的管理主体，它有权决定本小区内一切重大事项，包括聘用物业管理，而小区的物业管理应该是有偿为小区所有业主提供物业管理的服务机构，而不是小区的管理机构，它与小区的所有业主是完全按照合约办事的平等主体。物业管理应该由业主大会授权业主委员会按照一定的程序选聘产生，而目前许多城市小区的物业管理机构大多是由开发商聘请而来。这些物业管理机构只是小区交付使用前期的临时性机构，却一直代替着业主委员会行使着业主大会的权力，这就直接导致业主的合法权益无法得到保障，业主与物业管理之间的矛盾激化。

 

    为此，建议：

 

    1、实行小区分工协作自治管理。要加大宣传力度，使广大业主充分认识到物业公司既不是凌驾于业主之上的“管理者”，也不是逆来顺受的“受气包”，二者之间协作是“鱼与水的关系”。业主不但要主动参与小区管理建设，还要支持业委会与物业公司建立起互相支持、互相配合的分工协作机制，加强沟通，形成合力，共同提高管理水平。

 

    2、加强职能部门行政指导。街道办事处、社区居委会要帮助小区加强业主委员会组织建设，完善业主公约、财务管理以及物业服务合同管理，帮助解决矛盾纠纷，共建和谐小区。对于没有成立业主委员会的小区，政府住建部门以及街道办事处、居委会要指导小区加快成立业主委员会，由业委会代表全体业主行使小区管理职权，发生物业管理方面的纠纷时，由业委会进行协调。

 

    3、物业管理引入竞争机制。通过公开招标方式选聘物业公司，规范物业公司的管理行为，接受业主和业委会的公开监督，实行人性化管理，逐步树立物业公司的责任意识、服务意识、质量意识。

 

    4、建立规范的物业收费管理制度。根据部分小区存在的收费率偏低、入不敷出的实际，提倡按质论价、优质优价、质价相符的收费标准，对拒缴物业费的业主要制定一个完善的制约措施。每年年终由业主代表大会、居委会、物业公司等代表共同评议当年工作成绩，根据合同服务项目的优劣给予奖励和处罚。

 

    5、规范维修基金的申请手续。维修基金是全体业主的钱，由住建部门代管，若小区需要公共维修，应由物业公司向业委会申请同意。业委会在小区发出公告，经全体业主三分之二以上同意后，方可使用维修基金。

 

    6、加大部门执法力度。建设规划、城管、工商等有关职能部门要大力支持小区建设，加大执法力度，对于破坏房屋结构、违章搭建、违法装修、违法改变物业用途或破坏环境，侵害业主公共利益等违法行为要及时介入，依法予以处理。

 

    （荆门市政协委员  王忠标  供稿）