湖北省房地产发展存在的主要问题及对策建议

2014-09-15 00:55:31  

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民建湖北省委员会

    根据省政协十届八次常委会的议题，民建湖北省委会成立了课题组，对湖北省房地产行业进行了全面调研。在这次调研活动中，课题组通过抽样调查，走访重点民营房地产开发企业，召开企业负责人座谈会等方式，对湖北省房地产行业进行了初步摸底，从多方面深入了解行业发展现状，着重分析了在国际金融危机影响背景下行业存在的突出问题，提出了相关的对策和建议。现将有关调研情况报告如下：

    一、湖北省房地产发展现状与显著特点
    1、快速发展的宏观经济形势为房地产业发展营造了良好的外部环境。
    2001-2007年间，湖北的生产总值年均增幅达到11.2%，始终保持两位数增长。2007年湖北人均GDP达到2279美元，首次突破2000美元大关。伴随着国民经济的平稳较快发展，省内各城市的财政收入和财政支出水平大幅提高，城市交通等基础设施配套建设步入快车道，城镇居民的可支配收入和住房消费能力显著增强，各城市的综合竞争力和城市价值不断提升，这些都为房地产行业的发展营造了良好的外部环境。

    2、房地产开发投资潜力凸显，东南沿海的资金流、人才流加速向湖北地区转移，房地产行业竞争加剧，优胜劣汰加速。
    伴随着湖北社会经济的快速发展，房地产开发投资的潜力逐步显现。一线城市品牌房地产企业纷纷到湖北攻城略地，并逐步成为推动湖北房地产投资的重要力量。无论是住宅开发投资，还是商业、物流、工业等产业地产投资，或者是城市综合体项目的投资都留下了许多可圈可点的大手笔，其中不少项目都成为省市重点招商项目。一些品牌企业的进驻一方面在强力拉动湖北房地产投资的同时，也带来了全新的运营理念，有效地促进了湖北房地产整体开发水平的提高，为城市建设和城市功能的完善起到了积极的推动作用。另一方面，随着外来企业和本土企业竞争的加剧，外来地产资本占据了市场的大部分份额，逐步处于市场的主导地位。在外来民营企业大举投资武汉的挤压之下，本地企业面临巨大的生存压力，投资在一定程度上有所放缓也是本土民营企业必须面对的现实。随着行业门槛的提高，本土地产商在产品经营、产品研发、市场判断力等方面都失去了优势地位，房地产行业的优胜劣汰将明显加快。

    3、保障性住房体系建设不断完善，保障标准有所提高，惠及范围更为广泛。
    湖北省“十一五”规划中明确了全省住房保障工作的重要性。近年来，湖北省政府和省建设厅等相关部门在不断完善住房公积金、经济适用住房、廉租房等相关住房保障制度建设的同时，大力推进保障性住房建设。2005年以来，湖北省先后制订并实施了《湖北省住房公积金管理实施办法》等与住房保障相关的具体管理政策。制定了“建立以面向中低收入家庭的经济适用住房为主，以面向国企困难职工家庭的集资建房为辅，以面向最低收入家庭的廉租房为重要补充的三条住房保障线”的社会住房保障的总体思路，并且提出了“政府主导、市场运作、统一规划、有序推进、总体平衡”的危旧房改造思路，对社会普遍关注的“夹心层”(既买不起经济适用住房，又不属于廉租房对象)和流动人口中住房问题也进行了积极的尝试，部分城市积极尝试推出针对这类群体的农民工公寓和经济租用房。2008年，湖北新开建经济适用房400万平方米，同时根据国家政策调整要求，湖北省把经济适用房供应对象由“中低收入住房困难家庭”调整为“低收入住房困难家庭”。2008年底，国家发改委、住房和城乡建设部安排2008年度中央预算内投资计划6.7442亿元下达湖北省，省建设厅分解下达到各地，其中廉租房补助下达到了全省135个具体项目。湖北省包括武汉城市圈在内的城市住房保障体系已初步确立，各城市低收入群体住房条件不断改善。

    二、当前湖北省房地产发展面临的主要问题
    1、受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，导致各地销售进度放缓，销售面积减少，住房存量和空置率居高不下。受金融危机的影响，湖北省就业形势十分严峻，居民对未来收入预期普遍降低，住房等消费变得非常谨慎。从2007年10月份开始，房地产的盘整由武汉开始向省内城市蔓延，各城市商品房销售开始出现不同程度的滞留，全省房地产消费进入8年来最低迷期，市场观望气氛浓厚。根据湖北省统计局统计数据显示，2008年1-11月，湖北省商品房销售面积下降21.6%，呈现负增长。受其影响，2008年1-11月建筑及装潢材料类销售下降17.2%，其中11月下降19%；家具类销售下降18.1%，其中11月下降35.1%。湖北省住房消费处于2000年以来最为低迷时期，重点城市武汉的商品房销售下滑尤为明显。随着销售进度的放缓，全省各城市商品房空置率出现了不同程度的上升。2008年上半年，全省房屋空置面积222.69万平米，增长26.9%，其中住宅空置142.37万平米，增长16.1%。虽然武汉市商品房销售在2009年2-3月表现突出，出现了小阳春的现象，但空置的总量依旧较大（还不算已经销售出去，闲置的商品房）。

    2、企业面临的土地拆迁难度大，沙石霸等涉及房地产的综合治理问题依旧突出。改革开放的30年也是湖北省城市化进程最快的阶段。随着城镇人口数量的剧增，城镇化率也由1978年的15.1%提高到2007年的44.3%，平均每年提高一个百分点。城市化进程的加速，必然带来旧城改造的加速，而目前省内包括武汉在内的大部分城市在城中村土地出让过程中大部分都没有做到三通一平，采用毛地出让。而随着《物权法》出台对私人财产保护力度的加大，开发企业和居民之间的协调难度加大，种房之风屡禁不止，“钉子户”频出，一方面给企业开发带来难度，造成工期的一再拖延和企业成本负担的增加，另一方面，个别不良企业的野蛮拆迁，造成上访不断，为社会稳定埋下隐患。同时，由于拆迁过程透明度不够高，沙石霸等涉及房地产开发环节的社会综合治理问题久治不愈，成为不少开发商普遍反映的问题。由于对被拆迁对象的生活保障力度不够，可供选择的补偿方式比较单一，使得被拆迁群体缺乏持续收入来源，强揽工程、强买强卖现象滋生，并成为长时间、深层次的问题。软环境建设以及对被拆迁群体的岗位培训、提供就业机会等方面仍有待加强。

    3、房地产行业诚信问题仍较突出，今明两年企业面临严峻的“交房危机”。武汉房地产行业的诚信问题总体形势的确不容乐观。就具体的情况来看：有关商品房买卖合同纠纷导致开发企业失信的事件占有较大比例；开发商延迟交房、拖延办证的事件也是屡见不鲜；开发商在楼盘销售前期的广告宣传中过于夸大其词，蒙骗消费者；售楼过程中更是采用欺骗的手段，将通风、采光效果不好的房子预先投入市场销售，剩余的户型较好的房子不愁卖不出去；房地产估价业务中也存在着一些欺骗行为，导致估价价值偏离实际价值，给部分业主带来损失等。从中可以看出目前武汉市的房地产行业诚信状况并不令人满意，相关政府主管部门对诚信问题的监管还不到位，某些事关消费者利益的重要信息的透明度也不高。同时，由于2006年、2007年是全国房地产市场最为火爆的两年，成交量也创历年最高值，可预知今明两年将成为房地产交房高峰期。但由于经济与市场大环境的影响，商品房价格存在一定程度的下调，价格差的存在可能出现“交房危机”，交房难度可能增加，需要工商等部门协调配合，并加强舆论引导。

    4、房地产市场信息化建设欠缺。目前，湖北省大部分市（州）的房地产信用档案信息采集工作卓有成效，但个别城市房地产市场信息化建设仍显薄弱。一方面，房地产信息化仍需进一步普及。武汉、宜昌、十堰、襄樊、黄石等市开发企业上网比例较高，而天门市还没有开通信用档案系统。物业企业，除武汉市外，其余各市(州)信用档案建设情况不够理想。另一方面，已实施房地产市场信息化的城市更新速度不够。部分城市由于少数地方领导重视程度不够，影响了信息化工作进度，使得数据更新速度较慢，如经营项目、执业人员变更情况等。尤其是不良行为信息不完整、不全面，不符合要求。且部分市（州）上报企业数量较少，覆盖面较低，不能适应国家和省里关于加快房地产管理工作信息化的基本要求。

    5、地方财政对土地依存度过高。土地对地方财政的贡献率过大，地方财政对土地的依存度过高。据相关统计数据显示，咸宁市税收快速增长，财政收入结构明显改善，工商税收和土地关联税收成为财政收入的主要拉动力。其中，受房地产市场发展的带动，仅2007年一年全市土地关联税收收入完成1.15亿元，增长79.3%，土地收入已成为拉动地方财政收入的主要力量。2008年开始，受国际国内宏观经济的变化及土地、房地产市场的调整，土地收入已明显下降，导致地方财政收入也出现下滑，且近两年这种情况可能继续延续，使得社会公共事业和基础设施建设投入也会受到牵连。

    6、企业投资预期下降，房地产开发节奏整体放缓，土地交易冷清。中国楼市自2007年底开始进入低迷状态已是不争的事实，湖北省房地产业投资状况也受到了不小的冲击。2008年，全省房地产开发投资累计完成892.67亿元，同比增长23.7%，增幅比上年同期低4.4个百分点，房地产开发投资占城镇投资的比重为15.4%，比去年同期下降0.6个百分点。而房地产投资增幅呈逐月回落态势。

    三、湖北省房地产行业发展的对策建议
    1、采取有效措施，控制空置面积的过快增长。一是在符合国家调控政策的情况下，采取降低或减免二手房交易手续和税费，活跃存量房交易市场，刺激增量房的销售；二是加强房地产市场监管和舆论宣传力度，正确引导理性的住房开发和消费的观念，使不同收入阶层、不同就业年限阶层形成理性的住房投资和消费需求，逐步对房价的心理预期恢复正常，防止房价的大起大落；三是推动房地产开发企业创新融资方式，积极推进以股权合作、私募股权融资这一新的融资渠道，缓解房地产开发的资金压力，保持房地产市场的供需平衡。

    2、深化宏观调控，加快产业结构调整，建立房地产经济疏导和退出机制。由于房地产兼有商品性和社会性的双重性，政府深化宏观调控是很有必要的。但在调控执行过程中应该看重一个城市的可持续发展，而不能因为眼前利益，对调控政策不作为或者执行不力。在调控执行过程中，要加强市场调研，采用有保有压的政策。武汉市要着重在完善住房保障制度，稳定房价，整顿市场交易秩序和信息的公开透明方面加大力度。对于部分民营房地产企业规模过小、资源和资金比较分散的问题，建议相关行业主管部门和行业协会一起探讨建立一种合适的疏导和淘汰机制。对于中小型民营房地产企业，引导其进行资源组合，集合各自优势发展新的项目；或者定期组织考察交流，为其寻找新的出路和项目机会；对于长期没有开发项目，也没有土地储备的开发企业，可以制定一种合适的退出机制，闲置达到一定年限将其清退出房地产市场。不久前，成都出台了一个新的土地出让政策，将来不再出让200亩以上的地块，这给了当地本土中小型开发商一个重新参与竞争的机会。这个政策武汉市政府也可以作为参考。

    3、盘活一级土地开发，推动一级土地市场的公开化、透明化操作，从城市运营的角度合理利用土地，增加土地供应量，尤其是多增加一些小体量土地的供应。此前土地供应主要通过政府土地管理部门和土地储备中心，主要以土地二级市场供应为主，由于一些原因，拆迁不彻底和道路等公建配套不成熟的弊病一直存在，一方面导致开发企业拿地心理障碍，另一方面严重影响土地的开发速度，增加开发成本，无形中提高了房地产的价格。而政府通过和有实力的、有经验的城市运营商合作，可以有效地盘活土地资源，提高土地的有效利用率，在增加熟地供应的同时，也给政府和运营商带来相应的收益回报，这种合作可以带来双赢。为了规避市场不透明和一级运营商有意抬高土地价格，设置拿地障碍，建议在一级土地运营过程中，规定一个固定化的利润分成比例，比如北京把一级土地运营商的利润率固定在总投入的3%。同时对参与一级土地市场开发的运营商可以根据具体地块的情况设定相应门槛，通过公开招标的形式，吸纳实力雄厚、经验丰富的运营商。武汉在一级土地市场开发方面已经有了王家墩中央商务区和常福新城两个案例，目前各项进展和招商工作也还比较顺利，吸引了政府和业界的广泛关注。建议在这方面可以继续做深入探索，尤其是涉及到郊区大规模土地开发的时候。此外，要想将房价控制在一个理性的范围内，就需要适当地增加土地供应，让市场供应和需求之间维持在一个正常的比值范围内。同时建议加大小面积土地整理和供应量，一方面给本土中小型民营房地产企业创造施展的机会，另一方面可以增加市场的有效供给。

    4、拓宽资金渠道，优化资金结构。保障房地产开发的资金来源，优化资金结构，降低银行金融风险和购房者市场风险，一要积极推动资本市场的发育，鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集资金。二要研究产业基金管理办法，加快出台产业基金法，促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。三要推进房地产抵押贷款证券化和住房反向抵押服务。房地产抵押贷款证券化可以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性，降低金融风险，也为投资者提供了一种重要的投资渠道。反向抵押贷款服务可以使老年人获得稳定的收入，在中国人口结构趋于老龄化的大背景下，对推动养老体制变革将发挥重要的作用。

    5、加强房地产行业诚信建设，营造有利的市场运营环境。在目前房地产市场发展还不是很完善的情况下，仅仅依靠开发商的自律行为来营造诚信的房地产市场环境显然不太可能。因此，一方面要不断完善相应法律法规体系，用法律强制的手段规范开发商的经营行为，另一方面呼吁消费者增强对自身权益的保护意识。政府部门在其中起着关键性的作用，在加强自我监管、树立主管部门公信力的同时，应加强对行业的信用监管，完善信用体系建设，加大对违法行为的处罚力度。

    6、建立完善的信息披露制度，加强媒体的监督和引导。目前的主要工作是要完善信息系统建设，保证信息的准确性、完整性和透明性。在此基础上整合各个部门的数据，统一口径，及时、定期、完整发布，然后由市场主体进行独立判断。同时由于住房市场细分的发展，房地产相关数据的统计体系和方式有待进一步细化，信息来源和搜集的规范化和系统化需要进一步完善。建议政府在发布市场信息时，要注意发布途径、传播渠道、影响范围，加强推介力度，扩大覆盖面，防止公众被一些不正确的信息所误导。由于经济适用房与商品房销售价格差别较大，因此建议房地产信息统计口径加以分类，如将商品房销售信息与经济适用房销售信息加以分类，有利于进行市场判别，为政府出让土地、开发商建设商品房提供信息平台。同时，媒体要增强社会责任感和专业水准，真实、准确地传播信息，避免在报道过程中不自觉地扰乱市场预期，误导社会舆论。

    7、加大住房保障力度，完善住房保障体系。政府一方面要从源头上加大中低价位商品房的供应，合理安排经济适用房的建设规模，加快经济适用房建设进度，加强建设质量的监督，严格控制销售对象。另一方面要尝试建立经济适用房和廉租房的退出机制。优质价廉的住房是所有购房者永远的要求，而住房保障的面不可能无限制地扩大，要在加大供应量的同时，提高现有保障性住房的使用效率。建议在住房保障体制建设过程中，要适当设定城市人口边界，比如说农民工公寓，因为其高流动性的群体特征，只能做小部分的尝试，不可能大范围推广。根据经济适用房和廉租房等保障性住房享有群体的经济收入状况，进行定期跟踪排查，对于超过保障标准的群体通过合理的政策进行清退，或者通过税收形式增加其住房成本，回收的资金又可以用于保障性住房的滚动投入。甚至可以尝试对经济适用房也采取只租不卖的政策，当然可以设定租赁的条件，比如按照经济适用房的造价或者武汉市场的参考价格，交纳20%的定金，然后按照使用时间支付低于市场正常水平的租赁资金，不再租用的时候，把本金退还。同时，由于当前市场存量房面积较大，建议政府加大力度增加廉租房，并通过购买存量房来作为经济适用房或廉租房来出售或使用，加快市场存量房的去化速度。

    8、加大建筑的节能降耗推广，提高住宅工业化水平。由于当前节能环保材料的价格相对较高，限制了推广使用；部分开发企业受利益驱使，空炒节能概念，没有节能之实，以及消费者对节能环保材料认识和甄别能力不高，缺乏客观的判断等因素的影响，建筑节能的市场驱动力不强，必须加大政策推动力度。一方面要制定针对不同节能环保材料生产的优惠政策，对仍然继续生产非节能环保材料的企业进行限制，敦促其进行技术改造；另一方面要制定住宅节能标准，强制采用节能环保产品，加大宣传力度，引导消费者选择节能环保型住宅。

    根据行业发展的长远目标预测，中国住宅产业的工业化发展是未来的主要趋势。政府要根据新型住宅建筑体系的要求，结合“两型社会”资源节约和环境友好的要求，建立住宅部品认证体系，淘汰耗能耗材的落后部品，推广符合循环经济要求的住宅部品，逐步建立开发、规模生产、配套供应的标准化住宅部品体系。房地产开发企业应该积极尝试，逐步提高标准化建筑部品的使用率。降低二手房交易成本，出台减少在房地产交易环节中税收的政策，采取有效的措施防止税收的转嫁；加快出台住房保有环节的税收政策，即不动产税，可设定一个合适的标准（比如按人均30平方米）进行税收减税，超过部分征收保有环节税。可考虑对房地产业征收特别收益税（“暴利税”），降低房地产的利润率。根据国家出台的税收政策的执行情况看，无论是针对开发企业的税费，还是针对投资客二手房交易中的税费，均在不同程度上转嫁给了消费者，相应地增加了普通群体的购房负担。因此特别建议，在后期的调控中多采用金融和市场手段，减少用税收手段，在严格执行现有税收政策的过程中，应该重点防范税收的转嫁。