关于推进武汉市城中村改造建设的建议

2014-09-15 00:54:54  

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邬剑刚    委员

    “城中村”是我国许多城市在快速城市化进程中的一种普遍现象。改革开放以来，我国大部分城市的经济快速发展，城市建设进入郊区不断蔓延、郊区农村进入快速城市化的发展阶段。城市向郊区拓展形成的城市建设景观和郊区农村不断城市化形成的农村建设景观，在地域上连接在一起，出现了城乡二元的城市建设景观，也即是“都市里的村庄”。

    “城中村”是城市的一块夹缝地，虽在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落，这种独特的地位和现象，造成了系列问题。这些隐匿于摩天高楼背后低矮、混乱的村落，不仅影响城市的整体形象，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展。随着中部崛起战略的深入实施、武汉城市圈建设的不断推进，以及武汉市城乡一体化进程的加快，必须进一步加大力度，加快武汉市城中村改造建设的进程。

    一、近年来武汉市城中村改造情况
    武汉市作为华中地区政治、经济、文化、金融中心，经过数十年城市建设用地的围裹，全市形成了162个城中村，其中包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.66万人，其中农业人口17.1万人，土地总面积为21381.82公顷。

    武汉市政府对城中村改造工作高度重视，2003年成立了城中村综合改造工作领导小组，对全市城中村进行调研，借鉴广州、珠海、杭州等地的经验，针对城中村改造难点——土地房产处置、“村改居”人员就业和社会保障、改造资金筹措、符合城市规划管理控制要求等，制定了综合改造方案，并于2004年9月发布《关于落实市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》（武政办\[2004\]173号）。在征求有关方面意见的基础下，确定二环线以内52个村为近期改造的重点，并在重点村中选取16个村作为试点村。经过几年的努力，武汉市已经有一部分城中村陆续得到改造，区域城市面貌焕然一新，为促进全市经济社会发展做出了贡献。

    二、武汉市城中村存在的主要问题
    当前，虽然武汉市城中村改造取得了较大的成绩，但离加快武汉城市圈建设的要求、离现代化城市建设的要求以及人民群众的愿望，尚有较大差距，个别城中村问题成为困扰城市区域健康发展的“短腿”，主要体现在：

    1、缺乏整体规划，建筑混乱。由于历史原因，城中村在发展中缺乏统一的规划，建筑布局混乱，特别是已经处于城市中心的城中村，少数村民为了出租牟利，村内建筑密度极高；许多城中村的建筑环境是“室内现代化，室外脏乱差”，严重影响市容市貌，并给城市管理带来一系列问题。
    2、违法用地、违法建设严重。对尚有剩余土地的城中村，村委会越权批地批建，擅自将保留耕地出租搞商业以及农民自行违法搭建现象普遍。对于宅基地的审批更是混乱。由于出租屋的利益刺激，这几年房屋的建设混乱局面加剧，已经从原来的平房演变三四层、五六层的楼房，拆迁改造难度非常大。
    3、缺乏完善发达的道路系统，影响城市交通。在长期的发展中，城中村完全是按照农村的布局发展的，对外道路交通不畅，一些数千人的城中村，往往只有一、两处宽度仅5—7米的对外联系道路；城中村内部道路则几乎没有，多以房屋间距充作步行道路。一些村镇在批准宅基地时，建筑间距极小，一般只有2—3米，最宽不过5—6米。
    4、防灾救护能力差。一方面，城中村的防洪涝灾害能力下降。城中村过去以农田果林为主的透水下垫面，逐渐成为不透水的下垫面，使区域降雨径流系数聚然增大；原有水塘、河涌、灌渠在开发过程中被盲目填平缩窄，加之城中村竖向标高一般达不到城市防洪标准，至使暴雨时“水浸”频繁。另一方面，城中村出租屋多，电线杂乱，且建筑布局混乱，造成诸多消防隐患，一旦发生大火，消防车、救护车无法进入，必然造成严重后果。
    5、缺乏配套公共设施。大多数城中村是从城郊或郊区演变而来，由于近年来城市快速发展，多数城中村仍然保留着原始的布局状态，没有集中绿地、公共面积，中学、小学、幼托等公建配套不足，文化场所极少。
    6、市政管线工程薄弱。城中村过去作为村落时就缺乏供电、电讯、煤气、给排水等市政设施，在演变为城中村后，市政管线往往只作了简单的配套，而且由于管廊空间的限制，各种市政置线建设极不规范，随意拉线铺管，留下不少隐患。有的村多年没有地下排水管线，一下雨就水流成河。
    7、人口构成复杂，治安隐患多。城中村内既有农村人口，也有城市居民与外来人口。由于缺乏土地和稳定的职业，不少原始居民处于失业状态，成为社会不安定因素。由于租房便宜，外来人口、流动人口也多集中在城中村；发廊、小餐馆、药铺、无牌医疗门诊、洗脚屋等充满了城中村的主要街道。一些城中村频繁发生治安案件和刑事案件。

    三、关于加快推进武汉市城中村改造建设的建议
    1、土地政策方面，应按照中央经济工作会议“扩内需、保增长”的战略部署，围绕关于促进房地产业健康发展的总体要求，结合武汉市的实际情况，制订优惠政策，适度降低土地价格，特别是城市基础地价和契税，以及相关配套费用；借鉴南京市的做法，允许企业缓交土地款及相关费用，引导更多房地产企业参与到城中村改造建设中来。
    2、拆迁政策方面，拆迁问题涉及到群众的切身利益和社会稳定、和谐，过去由企业负责拆迁的办法，在实际操作中，往往由于方法不当、补偿标准不一等原因，引发社会矛盾，甚至造成群体事件，影响社会稳定，影响项目改造进度。建议明确由市政府领导牵头，组成专班，针对不同城中村拆迁工作难度，或由政府负责拆迁，或由政府支持配合企业开展拆迁工作，既切实维护被拆迁群众的利益，也充分考虑房地产企业的利益。
    3、规划政策方面，总体建设规模大以及还建和开发捆绑是城中村改造的特点，其中的还建建筑体量往往很大，建议在规划上适度提高综合建筑容积率，从而提高城市土地的利用效率。
    4、财政政策方面，按照中央经济工作会议的部署，在有关税费政策改革中，针对城中村改造工作的特殊性，适度降低城中村改造项目的土地增值税、营业税、所得税，并减免其他相关建设税费，更好地发挥税收杠杆的调节作用。
    5、信贷政策方面，充分利用国家实行适度放宽信贷政策的机遇，加大对参与城中村改造房地产企业的信贷扶持力度，给予优惠的信贷支持，降低开发贷款放款门槛，降低开发贷款的利率。
    6、市场政策方面，围绕扩大内需，促进商品房销售的目标，在国家已经出台住房交易激励政策的基础上，结合武汉市作为特大中心城市的实际，适度降低一手房的首付额度和贷款利率，降低二手房的交易税费，提高公积金贷款的上限和降低利率，恢复市场信心，更加有力地激活武汉市房地产市场，加快城中村改造进程。
    7、舆论引导方面，加大对城中村改造重要性的宣传力度，让社会各界更多地关注和支持城中村改造。充分发挥舆论的引导作用，既要宣传政策和方针，也要引导群众支持城中村改造工作，为城中村改造营造良好的舆论环境。对个别“钉子户”少渲染、少炒作，多作正面引导，客观报道事实，既维护群众利益，也充分考虑企业的正当权益，保护企业参与城中村改造的积极性。

    发言人单位及职务(职称)：湖北省工商联副主席、湖北奥山置业有限公司董事长